Číhajte radšej na krátkodobé výkyvy cien ako na dlhodobé trendy

shutterstock_190012658Magické slovíčko „Kríza“ ako príčina všetkých problémov ale hlavne univerzálny strašiak je už dlhodobo opakované na každom kroku. Otázka či je teraz vhodný čas na kúpu je často tá prvá, ktorú si položí aj kupujúci nehnuteľnosti. Budú ceny naďalej klesať, oplatí sa počkať alebo práve naopak? Vo svetle vývoja cien v období posledných päť rokov je opatrnosť kupujúcich na mieste. Rozhodovanie sa na základe médiami prinášaných „zaručených“ správ však môže byť tou najväčšou chybou.


Ako prvé je nutné uviesť, že aktuálna úroveň cien je stabilná. Dramatický pokles alebo rast ako sme ich zažili okolo finančnej krízy v roku 2008 je nanajvýš nepravdepodobný. Druhým významným faktom je, že pre bežného kupujúceho má oveľa väčší význam sezónna cyklickosť na realitnom trhu ako cyklickosť dlhodobá, čiže skôr rast a pokles v rámci roku ako tzv. boom či kríza.

Dlhá cyklickosť znamená, že v období 10-20 rokov realitný trh a ceny na ňom podobne ako celé hospodárstva prejdú fázou rastu a poklesu. Na to aby tento veľký cyklus kupujúci využil, musel by dokonale rozumieť širokým vzťahom ovplyvňujúcim tento cyklus a vedieť predpokladať jeho vývoj, ale čo je podstatnejšie mať 30-ročný investorský výhľad, čo by znamenalo, že nemá problém odložiť svoj nákup o päť-desať rokov, ako aj čakať na následný predaj práve na vrchole cyklu.

Sezónna cyklickosť má podstatne väčší význam pre bežného kupujúceho, pretože hovorí o výkyvoch v priebehu jedného roka. Rast a pokles sa dejú zvyčajne dva krát v dvoch sezónach a aj keď je výkyv na stabilnom trhu, aký zažívame teraz, nie až tak zásadný ako v dlhodobom cykle, tiež dokáže spôsobiť päť až desať percentný rozdiel v nákupnej cene.

Z pohľadu situácie na trhu je pre bežného kupujúce dôležité aby bol v relatívne lepšej vyjednávacej pozícii na trhu, teda aby nakupoval, keď je na trhu relatívne menej kupujúcich, ideálne na konci jednej resp. pred začiatkom druhej sezóny. Toto je moment kedy je cena, za ktorú môže kúpiť relatívne najnižšia v horizonte daného roka. Jeho relatívne lepšia vyjednávacia pozícia však nemusí byť iba o tom, že daný byt či dom kúpy je za menej ale tiež o tom, že má za dané prostriedky možnosť kúpiť lepší byt alebo dom z aktuálnej ponuky na trhu. Práve takáto relatívne lepšia nehnuteľnosť mu perspektívne prinesie aj relatívne lepšiu následnú pozíciu pri predaji a teda potenciálne vyššie zhodnotenie jeho prostriedkov.